После добавления Crypto играть в недвижимость стало похоже на игру в "Монополию".
Автор статьи: BUBBLE, ритм
«Покупайте землю, они больше не производят землю.» Это цитата, ошибочно приписываемая Марку Твену в 20 веке, и она часто используется в качестве слогана в сфере недвижимости. Гравитация сильно поддерживает эту фразу, если человечество не сможет совершать межзвездные путешествия, земля будет такой же, как биткойн — «неподлежащей эмиссии».
В 2025 году криптоволна, исходящая из Силиконовой долины, достигнет Уолл-стрит и, в конечном итоге, повлияет на Вашингтон. С постепенным введением регулирования она также начнет незаметно менять основную структуру рынка недвижимости. В начале июля Christie’s International Real Estate официально учредила специализированный отдел по сделкам с крипто-недвижимостью, став первым в мире основным брендом роскошной недвижимости, который полностью поддерживает «покупку недвижимости за чистую цифровую валюту».
И это только начало. От стартаперов из Силиконовой долины до застройщиков в Дубае, от роскошных домов в Беверли-Хиллз в Лос-Анджелесе до арендных квартир в Испании, возникает ряд платформ для сделок с недвижимостью, основанных на технологии блокчейн и цифровых активах, формируя новую нишу «Crypto Real Estate».
Почему криптовалюта может стать движущей силой следующей волны на рынке недвижимости США
Стоимость недвижимости в США в 2024 году приближается к 50 триллионам долларов, что делает его одним из самых значительных рынков активов в мире, в то время как эта цифра в 2014 году составляла около 23 триллионов долларов, таким образом, за десять лет объем активов в этой области удвоился.
!
Общий объем недвижимости в США, аналитический отчет Awealthofcommonsense
Отчет NAR за июнь 2025 года показывает, что медианная цена жилья в США достигла 435,3 тысячи долларов, что на 2% выше, чем в прошлом году. Запасы жилья составляют около 1,53 миллиона единиц, а соотношение предложения и спроса составляет 4,7 месяца. Высокие цены на жилье и длительный дефицит предложения повысили барьеры для входа, и постоянные высокие ставки по ипотечным кредитам (в среднем 30-летняя фиксированная ставка около 6,75% в 2025 году, текущая ставка по ипотеке в биткойнах около 9%) постоянно превышают ежегодный рост стоимости недвижимости, что сдерживает объемы сделок, а низкая ликвидность заставляет инвесторов в недвижимость искать новые источники ликвидности.
Высокие процентные ставки препятствуют не только низкой ликвидности инвесторов в недвижимость. За последние пять лет среднее богатство владельцев недвижимости увеличилось на 140 тысяч долларов. Однако на самом деле многие семьи, обладая активами в недвижимости, не хотят использовать их для получения ликвидности, потому что у них, как правило, есть только два пути монетизации: продажа всего актива или аренда. Использование залога недвижимости при текущих ставках не является хорошим выбором, а продажа в условиях постоянно растущих цен на жилье, похоже, также не является лучшим инвестиционным решением.
Таким образом, в общей сумме 50 триллионов долларов в сфере недвижимости в настоящее время около 70% прав (34,98 триллиона долларов) принадлежит владельцам, что означает, что только 30% обеспечены заемными средствами, а остальные – собственными средствами покупателей жилья. Например, если семья владеет недвижимостью стоимостью 500 000 долларов, хотя формально они владеют этой недвижимостью, если они захотят ее продать, им нужно вычесть долю кредита, чтобы узнать, сколько они фактически владеют. В случае 70% прав они владеют 350 000 долларов прав на эту недвижимость.
!
Доля владения недвижимостью в США, источник: Ycharts
Но лишь наличие отношения спроса и предложения совершенно недостаточно, концепция RWA развивалась много лет, но только за последние два года она действительно начала набирать популярность, особенно после того, как в 2025 году Трамп был избран, что further увеличило наклон роста.
!
Его основа заключается в соблюдении правил, особенно для инвесторов в такие активы с низкой ликвидностью, как недвижимость. Новый руководитель FHFA Уильям Пултер в марте 2025 года приказал ипотечным гигантам Fannie Mae и Freddie Mac разработать план, позволяющий учитывать криптоактивы в резервных активах при оценке рисков по ипотечным кредитам без предварительного преобразования в доллары. Эта политика поощряет банки рассматривать криптовалюту как актив, который можно учитывать в сбережениях, расширяя базу заемщиков.
В июле 2025 года Трамп подписал закон GENIUS и продвинул закон CLARITY. Закон GENIUS впервые признает стейблкоины законными цифровыми валютами, требуя, чтобы стейблкоины полностью обеспечивались в соотношении 1:1 долларом США или безопасными активами, такими как краткосрочные государственные облигации, и обязывает проводить сторонние аудиты. Закон CLARITY, в свою очередь, стремится прояснить, относятся ли цифровые токены к ценным бумагам или товарам, предоставляя профессионалам путь к регулированию.
Эти наборы комбинаций обеспечивают большую степень безопасности в этой области, и, помимо того, что недвижимость имеет аналогичную биткойну «невозможность эмиссии» редкость (земля не может увеличиваться, но недвижимость может, строительство зданий похоже на майнинг), это облегчает их сочетание. Цифровизация помогает преодолеть высокие барьеры. Одна из четырех крупнейших аудиторских компаний Deloitte в своем отчете по финансовому сектору прогнозирует, что к 2035 году около 40 триллионов долларов недвижимости может быть токенизировано, что значительно выше менее 300 миллиардов долларов в 2024 году.
!
Токенизация может разделить крупную недвижимость на мелкие доли, предоставляя глобальным инвесторам способ участия с низким порогом входа и высокой ликвидностью, а также создавая денежный поток для продавцов и покупателей, которые изначально не имели достаточных средств. Тем не менее, цифра в 40 триллионов долларов, хотя и звучит привлекательно, как и прогнозы институтов о том, что рыночная капитализация ETH в будущем достигнет 85 триллионов, остается предметом обсуждения. Но до какого уровня она действительно развилась? Возможно, мы сможем найти некоторый Alpha на рынке.
Фрагментация? Заимствование? Аренда? Предоставление ликвидности? Играть в недвижимость как в DeFi
В отличие от низколиквидных аналогичных активов, таких как золото и предметы искусства, недвижимость обладает присущими ей финансовыми свойствами. А после подключения к Crypto она стала еще более многообразной.
Хотя ранее также были попытки, сотрудничество платформы Harbor с RealT в 2018 году по запуску услуг токенизации недвижимости на основе блокчейна считается одним из первых и наиболее масштабных проектов токенизации недвижимости.
Конкретно, платформа RealT с помощью блокчейна разделяет права на недвижимость на торгуемые RealToken. Каждую недвижимость держит независимая компания (Inc/LLC), а инвестор, покупая RealToken, фактически становится владельцем части акций этой компании и пропорционально получает доход от аренды. Платформа использует механизм авторизованного выпуска на основе Ethereum, что позволяет снизить порог входа для инвесторов (обычно около 50 долларов), а транзакции и выплата аренды происходят на блокчейне, что освобождает инвесторов от повседневного управления, присущего традиционным арендодателям. RealT еженедельно выплачивает доход от аренды держателям в виде стейблкоинов (USDC или xDAI).
!
Ожидаемая доходность поступает от коэффициента возврата на чистые активы (RONA), то есть годовой чистый арендный доход / общие инвестиции в недвижимость. Например, когда ожидаемый годовой арендный доход от объекта недвижимости составляет 66,096 долларов после вычета расходов, а общие инвестиции составляют 880,075 долларов, RONA составляет 7.51%. Это значение не включает заемные средства или доходы от прироста стоимости недвижимости. В настоящее время средняя доходность данной платформы колеблется от 6% до 16%.
!
После токенизации следующим шагом естественно будет его применение. Недвижимость RealT сама по себе не имеет кредитов, все средства поступают от продажи RealToken. Но для того чтобы держатели могли гибко использовать активы, RealT представила модуль RMM (Рынок Денег Недвижимости).
RMM основан на протоколе Aave, с его помощью вы можете сделать две вещи: во-первых, предоставить ликвидность, аналогично процентам LP в DeFi, инвесторы могут внести USDC или XDAI в RMM и получить соответствующие ArmmToken, которые накапливают проценты в реальном времени. Во-вторых, вы можете занять деньги, заложив RealToken, используя свои RealToken или стейблкоины в качестве залога, можно занять такие активы, как XDAI. Существуют два варианта процентной ставки для займа: фиксированная ставка (аналогичная краткосрочной фиксированной ставке, но регулируемая при слишком высоком использовании или низкой ставке) и переменная ставка (которая колеблется в зависимости от рыночного спроса и предложения).
!
Открытие этого пути заимствования означает возможность использовать кредитное плечо, как это делали десять лет назад группы спекулянтов на рынке недвижимости, занимая деньги для покупки недвижимости, а затем используя ипотечные кредиты для покупки еще одной недвижимости. Закладывая RealToken, можно занять стейблкоины и снова купить RealToken, повторяя это несколько раз для повышения общей доходности. Важно отметить, что с каждым уровнем кредитного плеча коэффициент здоровья снижается, а риск увеличивается.
Примечание: Здоровый коэффициент - это обратная величина отношения стоимости залога к стоимости займа; чем выше здоровый коэффициент, тем меньше риск ликвидации. Когда здоровый коэффициент снижается до 1, это означает, что стоимость залога равна стоимости займа, что может привести к ликвидации. Способы избежать ликвидации включают частичное погашение займа или добавление залога. (Похоже на маржинальные требования бессрочных контрактов)
Кроме того, помимо использования недвижимости в качестве «залога» для займа, в последнее время все больше обсуждается возможность использования крипто-нативных активов для обеспечения кредитов на покупку жилья. Финансово-технологическая компания Milo позволяет заемщикам использовать биткойн в качестве залога для получения ипотечных кредитов с коэффициентом до 100%. По состоянию на начало 2025 года компания завершила операции по крипто-ипотечному кредитованию на сумму 65 миллионов долларов и выдала кредитов на общую сумму более 250 миллионов долларов. На уровне политики также создаются условия для этой модели: Федеральное управление жилищного финансирования США (FHFA) требует от крупных ипотечных компаний Fannie Mae и Freddie Mac учитывать соответствующие криптоактивы в оценке рисков. Хотя процентные ставки по крипто-ипотекам, как правило, близки к традиционным ипотечным кредитам или даже немного выше, их основное преимущество заключается в том, что заемщикам не нужно распродавать свои криптоактивы для получения финансирования.
А исследование Redfin показало, что после пандемии в США около 12% первичных покупателей жилья использовали прибыль от криптовалюты для внесения первоначального взноса (продажа или ипотечное кредитование). Вдобавок к этому, изменение политического климата, безусловно, привлечет «крупные компании», а «Crypto Real Estate» впервые привлекло внимание высококлассных компаний в сфере недвижимости.
!
В июле 2025 года Christie's International Real Estate первым создал глобальный отдел роскошной недвижимости с акцентом на криптовалюту, став знаковым примером слияния традиционных высококлассных агентств недвижимости с цифровыми активами. Интересно, что этот шаг не был вызван стратегическим нажимом сверху, а возник в ответ на реальные потребности клиентов с высоким уровнем дохода.
Представители Christie’s заявили: «Все больше состоятельных покупателей хотят завершать сделки с недвижимостью напрямую с использованием цифровых активов, что побуждает компанию адаптироваться и создать архитектуру услуг, поддерживающую полноценные крипто-платежи». В Южной Калифорнии Christie’s уже завершила несколько сделок по продаже роскошных домов, полностью оплаченных в криптовалюте, на общую сумму более 200 миллионов долларов, все они находятся в сегменте «восьмизначных» топовых объектов недвижимости. В настоящее время портфель объектов недвижимости, дружественных к криптовалюте, находящихся в распоряжении Christie’s, оценивается более чем в 1 миллиард долларов и включает множество роскошных домов, готовых рассмотреть «чистые криптовалютные предложения».
!
Один из домов, принимающих оплату исключительно в криптовалюте, шикарная резиденция «La Fin» стоимостью 118 миллионов долларов, расположенная в Лос-Анджелесе, районе Бел-Эйр (Bel-Air), имеет 12 спальных комнат, 17 ванных комнат, оснащена ночным клубом площадью 6000 квадратных футов, частным винным погребом, дегустационной комнатой для водки при температуре ниже нуля, комнатой для курения сигар и фитнес-центром с стеной для скалолазания. Ранее его цена достигала 139 миллионов долларов, источник: realtor
Отделение крипто-недвижимости Christie не только предлагает каналы платежей на основе основных криптоактивов, таких как биткойн и эфириум, но и сотрудничает с депозитарными учреждениями и юридическими командами, чтобы гарантировать, что сделки выполняются в рамках регуляторной среды. Включает в себя услуги по хранению платежей в криптовалюте, поддержку по налоговым вопросам и соблюдению норм, а также подбор активов (эксклюзивный портфель крипто-недвижимости, соответствующий специфическим инвестиционным потребностям состоятельных клиентов).
Генеральный директор Christie’s Real Estate Аарон Кирман прогнозирует, что «в будущем, в течение пяти лет, более трети сделок с жилой недвижимостью в США могут быть связаны с криптовалютами». Переход Christie’s косвенно подтверждает уровень проникновения криптоактивов среди высокообеспеченных людей и предвещает структурные изменения в традиционных моделях сделок с недвижимостью.
Инфраструктура становится все более совершенной, но, похоже, образование «пользователей» еще предстоит пройти долгий путь.
На данный момент проекты токенизации недвижимости уже приобрели определенный масштаб, но, похоже, они еще не достигли ожидаемого уровня. RealT до сих пор токенизировала более 970 объектов аренды, что принесло пользователям почти 30 миллионов чистого дохода от аренды; в то время как Lofty токенизировала 148 объектов недвижимости в 11 штатах и привлекла около 7000 активных пользователей в месяц, которые делятся ежегодным доходом от аренды около 2 миллионов долларов, удерживая токены. Объем нескольких проектов почти все время колебался в пределах десятков миллионов и сотен миллионов, и это может быть связано с множеством причин.
!
С одной стороны, блокчейн действительно устраняет географические ограничения для сделок, обеспечивая мгновенные трансакции между странами, и комиссии за сделки, как правило, ниже, чем традиционные затраты на передачу недвижимости. Однако инвесторы должны понимать, что это не экосистема с «нулевыми затратами»: сборы за создание токенов, сборы за управление активами, торговые комиссии, сетевые сборы и потенциальный налог на прирост капитала составляют новую структуру затрат. В отличие от «одного окна услуг» традиционных агентов по недвижимости и юристов, крипто-недвижимость требует от инвесторов активного обучения и понимания смарт-контрактов, онлайнового хранения и правил налогообложения криптовалют.
С одной стороны, ликвидность является преимуществом, но она сопровождается более высокой волатильностью. Токенизированная недвижимость может торговаться на вторичном рынке круглосуточно, инвесторы могут не только получать аренду, но и в любой момент выходить из позиции. Однако при недостаточной ликвидности цена токенов может значительно превышать или быть ниже реальной оценки самой недвижимости, колебания рынка могут даже происходить быстрее, чем в цикле реальной недвижимости, увеличивая спекулятивные свойства краткосрочной торговли.
Кроме того, многие платформы внедряют управление DAO (децентрализованными автономными организациями), позволяя инвесторам голосовать по вопросам аренды, ремонта и другим. Это чувство участия похоже на «игру в Монополию», снижает порог входа и увеличивает взаимодействие, но также предъявляет новые требования к пользователям: им необходимо не только понимать управление недвижимостью, но и обладать осознанием управления на блокчейне и соблюдения нормативных требований. В условиях недостаточного образования инвесторы могут неправильно оценивать риски и рассматривать цифровую недвижимость как инструмент краткосрочной спекуляции, а не как долгосрочную инвестицию.
Иными словами, настоящим барьером для крипто-недвижимости является не технология, а осознание. Пользователи должны понимать такие вещи, как уровень залога, механизмы ликвидации, управление на блокчейне, налоговая отчетность и т.д., что является радикальным изменением для групп, привыкших к традиционным моделям покупки жилья.
С учетом того, что регуляция постепенно проясняется, опыт использования платформы оптимизируется, а также с учетом вмешательства основных финансовых институтов, в будущем крипто-недвижимость может сократить этот образовательный разрыв. Однако в обозримом будущем отрасли все еще необходимо вложить больше ресурсов в обучение пользователей, популяризацию управления рисками и соблюдение нормативных требований, чтобы действительно сделать «крипто-недвижимость» более доступной для широкой аудитории, а не только для узкого круга первых пользователей.
На этой странице может содержаться сторонний контент, который предоставляется исключительно в информационных целях (не в качестве заявлений/гарантий) и не должен рассматриваться как поддержка взглядов компании Gate или как финансовый или профессиональный совет. Подробности смотрите в разделе «Отказ от ответственности» .
Когда Кристис сможет купить дом за шифрование, это будет новой вехой в сегменте RWA.
Автор статьи: BUBBLE, ритм
«Покупайте землю, они больше не производят землю.» Это цитата, ошибочно приписываемая Марку Твену в 20 веке, и она часто используется в качестве слогана в сфере недвижимости. Гравитация сильно поддерживает эту фразу, если человечество не сможет совершать межзвездные путешествия, земля будет такой же, как биткойн — «неподлежащей эмиссии».
В 2025 году криптоволна, исходящая из Силиконовой долины, достигнет Уолл-стрит и, в конечном итоге, повлияет на Вашингтон. С постепенным введением регулирования она также начнет незаметно менять основную структуру рынка недвижимости. В начале июля Christie’s International Real Estate официально учредила специализированный отдел по сделкам с крипто-недвижимостью, став первым в мире основным брендом роскошной недвижимости, который полностью поддерживает «покупку недвижимости за чистую цифровую валюту».
И это только начало. От стартаперов из Силиконовой долины до застройщиков в Дубае, от роскошных домов в Беверли-Хиллз в Лос-Анджелесе до арендных квартир в Испании, возникает ряд платформ для сделок с недвижимостью, основанных на технологии блокчейн и цифровых активах, формируя новую нишу «Crypto Real Estate».
Почему криптовалюта может стать движущей силой следующей волны на рынке недвижимости США
Стоимость недвижимости в США в 2024 году приближается к 50 триллионам долларов, что делает его одним из самых значительных рынков активов в мире, в то время как эта цифра в 2014 году составляла около 23 триллионов долларов, таким образом, за десять лет объем активов в этой области удвоился.
!
Общий объем недвижимости в США, аналитический отчет Awealthofcommonsense
Отчет NAR за июнь 2025 года показывает, что медианная цена жилья в США достигла 435,3 тысячи долларов, что на 2% выше, чем в прошлом году. Запасы жилья составляют около 1,53 миллиона единиц, а соотношение предложения и спроса составляет 4,7 месяца. Высокие цены на жилье и длительный дефицит предложения повысили барьеры для входа, и постоянные высокие ставки по ипотечным кредитам (в среднем 30-летняя фиксированная ставка около 6,75% в 2025 году, текущая ставка по ипотеке в биткойнах около 9%) постоянно превышают ежегодный рост стоимости недвижимости, что сдерживает объемы сделок, а низкая ликвидность заставляет инвесторов в недвижимость искать новые источники ликвидности.
Высокие процентные ставки препятствуют не только низкой ликвидности инвесторов в недвижимость. За последние пять лет среднее богатство владельцев недвижимости увеличилось на 140 тысяч долларов. Однако на самом деле многие семьи, обладая активами в недвижимости, не хотят использовать их для получения ликвидности, потому что у них, как правило, есть только два пути монетизации: продажа всего актива или аренда. Использование залога недвижимости при текущих ставках не является хорошим выбором, а продажа в условиях постоянно растущих цен на жилье, похоже, также не является лучшим инвестиционным решением.
Таким образом, в общей сумме 50 триллионов долларов в сфере недвижимости в настоящее время около 70% прав (34,98 триллиона долларов) принадлежит владельцам, что означает, что только 30% обеспечены заемными средствами, а остальные – собственными средствами покупателей жилья. Например, если семья владеет недвижимостью стоимостью 500 000 долларов, хотя формально они владеют этой недвижимостью, если они захотят ее продать, им нужно вычесть долю кредита, чтобы узнать, сколько они фактически владеют. В случае 70% прав они владеют 350 000 долларов прав на эту недвижимость.
!
Доля владения недвижимостью в США, источник: Ycharts
Но лишь наличие отношения спроса и предложения совершенно недостаточно, концепция RWA развивалась много лет, но только за последние два года она действительно начала набирать популярность, особенно после того, как в 2025 году Трамп был избран, что further увеличило наклон роста.
!
Его основа заключается в соблюдении правил, особенно для инвесторов в такие активы с низкой ликвидностью, как недвижимость. Новый руководитель FHFA Уильям Пултер в марте 2025 года приказал ипотечным гигантам Fannie Mae и Freddie Mac разработать план, позволяющий учитывать криптоактивы в резервных активах при оценке рисков по ипотечным кредитам без предварительного преобразования в доллары. Эта политика поощряет банки рассматривать криптовалюту как актив, который можно учитывать в сбережениях, расширяя базу заемщиков.
В июле 2025 года Трамп подписал закон GENIUS и продвинул закон CLARITY. Закон GENIUS впервые признает стейблкоины законными цифровыми валютами, требуя, чтобы стейблкоины полностью обеспечивались в соотношении 1:1 долларом США или безопасными активами, такими как краткосрочные государственные облигации, и обязывает проводить сторонние аудиты. Закон CLARITY, в свою очередь, стремится прояснить, относятся ли цифровые токены к ценным бумагам или товарам, предоставляя профессионалам путь к регулированию.
Эти наборы комбинаций обеспечивают большую степень безопасности в этой области, и, помимо того, что недвижимость имеет аналогичную биткойну «невозможность эмиссии» редкость (земля не может увеличиваться, но недвижимость может, строительство зданий похоже на майнинг), это облегчает их сочетание. Цифровизация помогает преодолеть высокие барьеры. Одна из четырех крупнейших аудиторских компаний Deloitte в своем отчете по финансовому сектору прогнозирует, что к 2035 году около 40 триллионов долларов недвижимости может быть токенизировано, что значительно выше менее 300 миллиардов долларов в 2024 году.
!
Токенизация может разделить крупную недвижимость на мелкие доли, предоставляя глобальным инвесторам способ участия с низким порогом входа и высокой ликвидностью, а также создавая денежный поток для продавцов и покупателей, которые изначально не имели достаточных средств. Тем не менее, цифра в 40 триллионов долларов, хотя и звучит привлекательно, как и прогнозы институтов о том, что рыночная капитализация ETH в будущем достигнет 85 триллионов, остается предметом обсуждения. Но до какого уровня она действительно развилась? Возможно, мы сможем найти некоторый Alpha на рынке.
Фрагментация? Заимствование? Аренда? Предоставление ликвидности? Играть в недвижимость как в DeFi
В отличие от низколиквидных аналогичных активов, таких как золото и предметы искусства, недвижимость обладает присущими ей финансовыми свойствами. А после подключения к Crypto она стала еще более многообразной.
Хотя ранее также были попытки, сотрудничество платформы Harbor с RealT в 2018 году по запуску услуг токенизации недвижимости на основе блокчейна считается одним из первых и наиболее масштабных проектов токенизации недвижимости.
Конкретно, платформа RealT с помощью блокчейна разделяет права на недвижимость на торгуемые RealToken. Каждую недвижимость держит независимая компания (Inc/LLC), а инвестор, покупая RealToken, фактически становится владельцем части акций этой компании и пропорционально получает доход от аренды. Платформа использует механизм авторизованного выпуска на основе Ethereum, что позволяет снизить порог входа для инвесторов (обычно около 50 долларов), а транзакции и выплата аренды происходят на блокчейне, что освобождает инвесторов от повседневного управления, присущего традиционным арендодателям. RealT еженедельно выплачивает доход от аренды держателям в виде стейблкоинов (USDC или xDAI).
!
Ожидаемая доходность поступает от коэффициента возврата на чистые активы (RONA), то есть годовой чистый арендный доход / общие инвестиции в недвижимость. Например, когда ожидаемый годовой арендный доход от объекта недвижимости составляет 66,096 долларов после вычета расходов, а общие инвестиции составляют 880,075 долларов, RONA составляет 7.51%. Это значение не включает заемные средства или доходы от прироста стоимости недвижимости. В настоящее время средняя доходность данной платформы колеблется от 6% до 16%.
!
После токенизации следующим шагом естественно будет его применение. Недвижимость RealT сама по себе не имеет кредитов, все средства поступают от продажи RealToken. Но для того чтобы держатели могли гибко использовать активы, RealT представила модуль RMM (Рынок Денег Недвижимости).
RMM основан на протоколе Aave, с его помощью вы можете сделать две вещи: во-первых, предоставить ликвидность, аналогично процентам LP в DeFi, инвесторы могут внести USDC или XDAI в RMM и получить соответствующие ArmmToken, которые накапливают проценты в реальном времени. Во-вторых, вы можете занять деньги, заложив RealToken, используя свои RealToken или стейблкоины в качестве залога, можно занять такие активы, как XDAI. Существуют два варианта процентной ставки для займа: фиксированная ставка (аналогичная краткосрочной фиксированной ставке, но регулируемая при слишком высоком использовании или низкой ставке) и переменная ставка (которая колеблется в зависимости от рыночного спроса и предложения).
!
Открытие этого пути заимствования означает возможность использовать кредитное плечо, как это делали десять лет назад группы спекулянтов на рынке недвижимости, занимая деньги для покупки недвижимости, а затем используя ипотечные кредиты для покупки еще одной недвижимости. Закладывая RealToken, можно занять стейблкоины и снова купить RealToken, повторяя это несколько раз для повышения общей доходности. Важно отметить, что с каждым уровнем кредитного плеча коэффициент здоровья снижается, а риск увеличивается.
Примечание: Здоровый коэффициент - это обратная величина отношения стоимости залога к стоимости займа; чем выше здоровый коэффициент, тем меньше риск ликвидации. Когда здоровый коэффициент снижается до 1, это означает, что стоимость залога равна стоимости займа, что может привести к ликвидации. Способы избежать ликвидации включают частичное погашение займа или добавление залога. (Похоже на маржинальные требования бессрочных контрактов)
Кроме того, помимо использования недвижимости в качестве «залога» для займа, в последнее время все больше обсуждается возможность использования крипто-нативных активов для обеспечения кредитов на покупку жилья. Финансово-технологическая компания Milo позволяет заемщикам использовать биткойн в качестве залога для получения ипотечных кредитов с коэффициентом до 100%. По состоянию на начало 2025 года компания завершила операции по крипто-ипотечному кредитованию на сумму 65 миллионов долларов и выдала кредитов на общую сумму более 250 миллионов долларов. На уровне политики также создаются условия для этой модели: Федеральное управление жилищного финансирования США (FHFA) требует от крупных ипотечных компаний Fannie Mae и Freddie Mac учитывать соответствующие криптоактивы в оценке рисков. Хотя процентные ставки по крипто-ипотекам, как правило, близки к традиционным ипотечным кредитам или даже немного выше, их основное преимущество заключается в том, что заемщикам не нужно распродавать свои криптоактивы для получения финансирования.
А исследование Redfin показало, что после пандемии в США около 12% первичных покупателей жилья использовали прибыль от криптовалюты для внесения первоначального взноса (продажа или ипотечное кредитование). Вдобавок к этому, изменение политического климата, безусловно, привлечет «крупные компании», а «Crypto Real Estate» впервые привлекло внимание высококлассных компаний в сфере недвижимости.
!
В июле 2025 года Christie's International Real Estate первым создал глобальный отдел роскошной недвижимости с акцентом на криптовалюту, став знаковым примером слияния традиционных высококлассных агентств недвижимости с цифровыми активами. Интересно, что этот шаг не был вызван стратегическим нажимом сверху, а возник в ответ на реальные потребности клиентов с высоким уровнем дохода.
Представители Christie’s заявили: «Все больше состоятельных покупателей хотят завершать сделки с недвижимостью напрямую с использованием цифровых активов, что побуждает компанию адаптироваться и создать архитектуру услуг, поддерживающую полноценные крипто-платежи». В Южной Калифорнии Christie’s уже завершила несколько сделок по продаже роскошных домов, полностью оплаченных в криптовалюте, на общую сумму более 200 миллионов долларов, все они находятся в сегменте «восьмизначных» топовых объектов недвижимости. В настоящее время портфель объектов недвижимости, дружественных к криптовалюте, находящихся в распоряжении Christie’s, оценивается более чем в 1 миллиард долларов и включает множество роскошных домов, готовых рассмотреть «чистые криптовалютные предложения».
!
Один из домов, принимающих оплату исключительно в криптовалюте, шикарная резиденция «La Fin» стоимостью 118 миллионов долларов, расположенная в Лос-Анджелесе, районе Бел-Эйр (Bel-Air), имеет 12 спальных комнат, 17 ванных комнат, оснащена ночным клубом площадью 6000 квадратных футов, частным винным погребом, дегустационной комнатой для водки при температуре ниже нуля, комнатой для курения сигар и фитнес-центром с стеной для скалолазания. Ранее его цена достигала 139 миллионов долларов, источник: realtor
Отделение крипто-недвижимости Christie не только предлагает каналы платежей на основе основных криптоактивов, таких как биткойн и эфириум, но и сотрудничает с депозитарными учреждениями и юридическими командами, чтобы гарантировать, что сделки выполняются в рамках регуляторной среды. Включает в себя услуги по хранению платежей в криптовалюте, поддержку по налоговым вопросам и соблюдению норм, а также подбор активов (эксклюзивный портфель крипто-недвижимости, соответствующий специфическим инвестиционным потребностям состоятельных клиентов).
Генеральный директор Christie’s Real Estate Аарон Кирман прогнозирует, что «в будущем, в течение пяти лет, более трети сделок с жилой недвижимостью в США могут быть связаны с криптовалютами». Переход Christie’s косвенно подтверждает уровень проникновения криптоактивов среди высокообеспеченных людей и предвещает структурные изменения в традиционных моделях сделок с недвижимостью.
Инфраструктура становится все более совершенной, но, похоже, образование «пользователей» еще предстоит пройти долгий путь.
На данный момент проекты токенизации недвижимости уже приобрели определенный масштаб, но, похоже, они еще не достигли ожидаемого уровня. RealT до сих пор токенизировала более 970 объектов аренды, что принесло пользователям почти 30 миллионов чистого дохода от аренды; в то время как Lofty токенизировала 148 объектов недвижимости в 11 штатах и привлекла около 7000 активных пользователей в месяц, которые делятся ежегодным доходом от аренды около 2 миллионов долларов, удерживая токены. Объем нескольких проектов почти все время колебался в пределах десятков миллионов и сотен миллионов, и это может быть связано с множеством причин.
!
С одной стороны, блокчейн действительно устраняет географические ограничения для сделок, обеспечивая мгновенные трансакции между странами, и комиссии за сделки, как правило, ниже, чем традиционные затраты на передачу недвижимости. Однако инвесторы должны понимать, что это не экосистема с «нулевыми затратами»: сборы за создание токенов, сборы за управление активами, торговые комиссии, сетевые сборы и потенциальный налог на прирост капитала составляют новую структуру затрат. В отличие от «одного окна услуг» традиционных агентов по недвижимости и юристов, крипто-недвижимость требует от инвесторов активного обучения и понимания смарт-контрактов, онлайнового хранения и правил налогообложения криптовалют.
С одной стороны, ликвидность является преимуществом, но она сопровождается более высокой волатильностью. Токенизированная недвижимость может торговаться на вторичном рынке круглосуточно, инвесторы могут не только получать аренду, но и в любой момент выходить из позиции. Однако при недостаточной ликвидности цена токенов может значительно превышать или быть ниже реальной оценки самой недвижимости, колебания рынка могут даже происходить быстрее, чем в цикле реальной недвижимости, увеличивая спекулятивные свойства краткосрочной торговли.
Кроме того, многие платформы внедряют управление DAO (децентрализованными автономными организациями), позволяя инвесторам голосовать по вопросам аренды, ремонта и другим. Это чувство участия похоже на «игру в Монополию», снижает порог входа и увеличивает взаимодействие, но также предъявляет новые требования к пользователям: им необходимо не только понимать управление недвижимостью, но и обладать осознанием управления на блокчейне и соблюдения нормативных требований. В условиях недостаточного образования инвесторы могут неправильно оценивать риски и рассматривать цифровую недвижимость как инструмент краткосрочной спекуляции, а не как долгосрочную инвестицию.
Иными словами, настоящим барьером для крипто-недвижимости является не технология, а осознание. Пользователи должны понимать такие вещи, как уровень залога, механизмы ликвидации, управление на блокчейне, налоговая отчетность и т.д., что является радикальным изменением для групп, привыкших к традиционным моделям покупки жилья.
С учетом того, что регуляция постепенно проясняется, опыт использования платформы оптимизируется, а также с учетом вмешательства основных финансовых институтов, в будущем крипто-недвижимость может сократить этот образовательный разрыв. Однако в обозримом будущем отрасли все еще необходимо вложить больше ресурсов в обучение пользователей, популяризацию управления рисками и соблюдение нормативных требований, чтобы действительно сделать «крипто-недвижимость» более доступной для широкой аудитории, а не только для узкого круга первых пользователей.