台币暴升，央行不打房了？解读杨金龙口中「自住客松绑贷款」

台湾房市近期因央行总裁的表态，与新台币强升而呈现「量跌价撑」，怎么解读？ （前情提要：房市比特币「黄金交叉」来了！帅过头喊房价再跌2成：2025必有第八波打房、分两次打 ） （背景补充：台湾央行决议暂不推动第八波打房！银行高层请命「再打会出事」示警三大隐忧 ） 自去年九月央行祭出号称「金龙风暴」的第七波选择性信用管制以来，台湾房市沦为欠打沙包，房贷审核趋严让买气下沉 。然而，近期央行总裁杨金龙的谈话及新台币的强势表现，似乎为房市场带来解套转机。 杨金龙松口，自住客笑了？ 市场高度关注5月8日央行总裁杨金龙于立法院的表态。他首度松口，针对总量管制政策，若影响民众购屋或换屋权益，央行将评估调整，可能排除「一般民众购屋贷款」，未来或仅针对法人（如建商）进行限制 。 杨金龙此话一出，像是为房市打了一剂吊命针，特别是自住型房客而言，贷款资金来源有望松绑可说是雨后绽春。 房地产收藏家「老黄」在其脸书粉丝团直言，杨总裁此番谈话是「具有风向球意义的政策讯号」。他分析，央行态度转变有三点： 一、2025年预估交屋量高达3.1万户，若无法顺利贷款，恐引爆违约潮； 二、先前管制已引发民怨，质疑政策错杀无辜； 三、央行不愿被贴上「系统僵化」的标签。 老黄预期，若政策真松绑，首购族门槛可望降低，换屋族交屋流程更顺畅，建商推案信心回稳，房价抗跌力道增强，蛋白、蛋壳区甚至可能出现修复性反弹。成交量则有机会V型反转，价格在高档震荡。 怕房市泡沫破？ 我们揣测杨金龙的深层想法，若央行试图在「避免泡沫持续扩大」与「维持市场基本流动性」之间取得平衡，面对庞大的交屋潮压力，若自住买方无法取得融资，可能造成整体金融系统性风险。 因此将自然人与法人贷款脱钩处理，可说是央行在风控下的弹性应对。即便实际政策尚未调整，单是这样的「政策风向切割」已对不动产市场心理产生不小影响，买卖双方从过去一年的悲观，转为「既期待又怕受伤害」。 台币旺到房市？ 另一方面，近月新台币兑美元汇率爆发走强，一度越关30元成为亚洲强势货币之一。市场普遍预期美元兑新台币汇率将在31至33之间波动，而中经院则预估2025年兑美元平均为32.51元。 台币强势对房市是甜头还是棒子？专家看法分歧。品嘉建设董事长胡伟良示警，此波升值伴随出口衰退、内需紧缩，若无配套，恐引发「价格撑住，成交骨折」的危机 。他认为，升值过快反而让高资产族群与法人资金趋于观望，加上出口商获利缩水可能影响中产阶级购屋能力，对房市实为慢性冲击。他建议应优先松绑首购自住族群的贷款限制，并鼓励台商资金回流投入都市更新等实体建设项目。 信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德则点出，当前时空背景与2019至2021年台币升值带动房价上扬的时期不同，当时房市正从谷底复苏，且有疫情后的通膨及营建成本暴涨等因素叠加。目前若无大规模外资或美元转换资金实际投入房市，短期内对供需影响相对有限。 住商机构也认为，汇率对房价的影响更像是「隔山打牛」，虽有递延效应，但台币升值对股市的提振作用更为直接，房市买气可能间接受其牵动。 房市现况整理：价平量缩 观察近期市场数据，2025年第一季全台房价虽仅微幅下修约1.8%，但成交量却较去年同期萎缩超过三成，呈现「价量背离」。 六都今年3月的建物买卖移转栋数虽较2月有所增加，但与去年同期相比仍大减21.1%；整个第一季的总移转栋数48,035栋，年减幅更达23.6%。 清华安富房价指数显示，今年1月全国房价指数年增率仍有8.60%，台北市亦有4.34%的年增幅。 信义房价指数则显示，今年第一季台北市房价指数较上一季下跌3.78%，但年比仍微增1.08%；新北市则季增0.93%，年增8.64%。说明房价虽在高档，但已出现盘整迹象。 供给面来看：今年第一季全台住宅类建照核发量达35,221宅，年增高达44.7%；使照核发量亦有31,616宅，创下2006年以来同期新高，这意味着未来将有庞大交屋潮涌现。 银行机构对房市的态度也趋于谨慎。国际信评机构惠誉（Fitch Ratings）虽评估2025年台湾银行业整体展望为中性，但也示警房地产相关放款风险正逐渐加大，截至2024年8月底，房地产放款已占银行国内总放款的37.5%。 银行对于建筑融资（土建融）的态度也转趋严格 。面对央行先前将余屋贷款成数降至三成的规定，建商资金压力不轻，部分业者可能透过提供优惠或弹性付款方式加速余屋去化，但多数建商在营建成本高涨下，仍倾向「不降价」销售 。 相关报导 科普｜RWA现实世界资产有哪些？信贷、债券、不动产.. 联准会最新《褐皮书》分析：企业隐忧升级，市场与政策压力加剧 〈台币暴升，央行不打房了？解读杨金龙口中「自住客松绑贷款」〉这篇文章最早发布于动区BlockTempo《动区动趋-最具影响力的区块链新闻媒体》。